Contrat type de bail à usage d’habitation domestique au Bénin : Ce que les locataires doivent savoir

IFU, Interdiction de vendre de la glace, expulsion sans préavis et location-accession. Les lignes ont bougé en ce qui concerne la location de chambres et maison au Bénin pour les besoins d’habitation domestique. Depuis juin 2022, la Direction générale de l’habitat et de la construction (Dghc), a élaboré un “Contrat type de bail à usage d’habitation domestique”. Le document de 26 articles mentionne les dispositions qui encadrent la location et s’aligne sur les dispositions de la loi n°2018-12 du 2 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin.

L’arrêté instituant le contrat type de bail à usage d’habitation domestique au Bénin signé le 22 juin 2022 par José Tonato mentionne plusieurs détails qui méritent d’être connus aussi bien par les propriétaires d’immeubles, les locataires mais aussi les agents immobiliers au Bénin. De la caution au montant du loyer jusqu’au décès du locataire en passant par la résiliation du contrat, tout y est.

La location-accession

C’est l’une des nouvelles expressions qui enrichissent la loi n°2018-12 du 2 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique en République du Bénin.  C’est la possibilité qui est désormais donnée au locataire de devenir propriétaire au bout de 17 ans et selon un contrat bien établi avec son bailleur. Il s’agit du contrat location-accession instauré par la loi. La commission des démarcheurs est également définie. Désormais l’agent immobilier (démarcheur) ne percevra désormais que 50% du loyer mensuel. Mieux, la loi précise celui qui doit payer ces 50%. L’agent immobilier est payé par le demandeur de service, c’est-à-dire le locataire ou le propriétaire. “Lorsque l’agent immobilier gère l’unité locative au nom et pour le compte du bailleur, la commission ne peut excéder 10 % du loyer mensuel”, précise la loi. L’autre nouveauté apportée, c’est la création de société immobilière. A ce sujet, l’article 27 nouveau indique que “les agents immobiliers peuvent exercer leurs activités en constituant une société immobilière sous la forme de leur choix, soit comme associés uniques, soit comme actionnaires, d’une société avec d’autres agents immobiliers ou d’autres personnes n’ayant pas la qualité d’agent immobilier”.

IFU, une pièce maîtresse

La première des choses à retenir dans le processus de location est l’Identifiant Fiscal Unique (IFU). Autant le bailleur que le locataire de chambre ou maison, les deux acteurs doivent avoir chacun son IFU. C’est à partir de cette pièce que l’opération commence. Ensuite, il y a la pièce d’identité nationale (Carte d’identité ou passeport) des deux contractants. Les numéros desdites pièces doivent obligatoirement figurer sur le contrat. Si le bailleur ou le locataire sont représentés, ces derniers doivent faire de même. L’autre pièce indispensable est le permis de construire de la maison en location. Le bailleur ou propriétaire de l’immeuble concerné doit mentionner le numéro sur la fiche à sa localisation en précisant le quartier ou village et l’arrondissement de la commune dans lequel il est situé.

Interdiction de vendre de la glace

Outre l’obligation de payer à bonne date de ses loyers et autres charges de ville et de police, le locataire, doit jouir de la chambre ou de la maison en « bon père de famille ». Il ne doit avoir que des animaux familiers. Il lui est interdit d’exposer « aux fenêtres, aux balcons et sur les terrasses, ni linge ni autre objet, de ne laisser écouler l’eau ». L’autre décision à retenir est la formelle interdiction de « vente publique, même par autorité de justice » stipule l’alinéa 3 de l’article 5 du contrat type de bail. L’un des sujets de chaudes discussions entre le bailleur et le locataire est la caution. Le contrat type s’y est attelé. Elle représente rigoureusement trois (03) mois de loyer. Le loyer étant fixé en fonction des dimensions de l’immeuble et sa position géographique conformément aux indices de prix publiés par la commission nationale d’évaluation des immeubles bâtis ou non. Petite précision, le prix annuel du loyer est inférieur ou égal à 8% de la valeur réelle du logement, de l’appartement où se l’immeuble (Article 59 de la loi nº2021-02). Il faut signaler que le locataire en quittant la chambre louée doit reprendre sa caution déposée dès l’intégration de la maison. Seulement que le propriétaire pourrait déduire les frais de réparation et dommages éventuels occasionnés par le locataire. Il faut préciser que la caution n’est ni révisable à la hausse ni à la baisse. Le locataire n’a pas droit de la consommer.

Expulsion Sans préavis

D’après l’article 19 du contrat, le locataire peut être expulsé de l’immeuble si son comportement empêche ses voisins de mener une vie tranquille. L’ordre de quitter les lieux lui sera notifié par exploit d’huissier. Fini les questions de préavis. Si le locataire doit (03) mois de loyers impayés, il peut être expulsé sans que le propriétaire ou le bailleur ne soit dans l’obligation de lui donner un préavis (articles 75 à 80 de la loi 2021-02). La loi permet qu’en cas de décès, le bail continue jusqu’à son terme au profit du conjoint, des descendants ou ascendants, si ceux-ci paient régulièrement les loyers.

La Rédaction